嘉鼎工程管理顧問(股)公司

技術服務

建築物公共設施點交驗收

每棟建築物都是很多工種與設備歷經數年組合而完成。因介面多且都是特製、非模組化的成品，難免出現疏失及瑕疵，所以建築的點交與驗收需有豐富經驗的專業人士來執行。所謂生病每個人都覺察的出來，但開藥與治療就需具有豐富、專業經驗的合格國家技師才能檢測出來。即「外行人看熱鬧,內行人看門道」。

每位購屋者都花大半輩子的積蓄，才能湊足購屋費用，故購屋可稱為人生大事，而現今的大樓都有為數不低的公設比例，大約35%左右的比重，

例如:

A大樓總戶數為200戶、每戶售價為2000萬元、故總銷金額為40億元。

公設比為35%、每戶花費在公設為700萬元(2000*35%)

公共設施造價為14億元(700萬元*200戶)

公設建築造價為10.5億元/機電造價為3.5億元)

每戶需花700萬元在公共設施 :但住戶交屋驗收時，並無法對公設或大樓外牆、設備、裝修防水、安全…等，做任何主張就付清購屋全部款項，僅能在第一屆管委會成立時，全體住戶委託管委會，請委員們替每位居住者伸張居住品質及安全之權益，所以第一屆管委會擔負重大責任!

以下為實務發生的狀況:

1. 第一屆管委會自行驗收或無驗收:未經過專業流程就與建商移交，耗費許多時間，也可能待保固期滿後才發現實際的缺失，這些都可能使住戶們陷入求助無門的窘境。甚至第二屆管委會提出其他想法或主張時，第一屆參與驗收的委員可能遭受眾多的責難與質疑，造成住戶間爭吵與不安。

2. 只驗機電而不驗建築:一般大樓建築占興建金額比例為的70-75%，機電占比為25-30%。建築物主體為土建結構、室內裝潢，且建築結構修繕費動輒的金費就是機電的數十倍或百倍起跳，謂建築才是驗收的主要方向。

3. 不同工種應有不同專業人士協助驗收:機電人員驗收機電、消防專業驗收消防、建築裝修則應由土木建築裝修人員來主張。不料，實務常見甲級電匠來驗建築裝修之情形。若驗收人員跨越非專業領域，可能大大提升誤判或檢查缺漏的可能性。

4. 非國家合格技師來主導:建築物是複雜又龐大的製造成品，委託建築師、土木技師們來興建，技師們都是高考合格且具豐富經驗的人員。若由工匠、技術士來擔任第三公正時,可能公信力與專業度無法對等。判斷專業不足，則損及住戶權益；指正不當時，將造成與建商及建築師對立。

5. 建築物常有的缺失:外牆滲水、連續壁漏水、銷售廣告與實際不符、違章使用、違反建築法規、圖說不完全、磁磚空心、穿樑位置影響應力、層間位移控制、進排風量不足、熱交換不良、圖面與現況不符、機坑滲水、排水斜度不當、臭氣阻隔、水鎚噪音、設備震動…。這些都是能提出並請建商修正之處。透過專業技師仔細檢視，協助住戶伸張應有的權益及提升居住品質。

因此尋求專業的第三方來協助社區、各住戶點交驗收是關鍵，嘉鼎工程為此設立具有專業認證的核可標章，認證標章於查驗完成後，核發給各社區作為安全建築證明，同時也保障及維護住戶之權益。

嘉鼎JAD認證牌發放標準(等級)

一、『JAD驗證』發放條件及原則：經初驗、複驗完成，A級缺失改善率達一定標準，經本公司確認符合後發放。

二、認證等級

嘉鼎JAD認證牌_不鏽鋼牌

嘉鼎JAD認證牌_金牌

嘉鼎JAD認證牌_銀牌

嘉鼎JAD認證牌_銅牌

▲ 具有專利認證「JAD驗證建築物」核可標章

有關 “JAD嘉鼎驗證” 商標註冊證緣由及查驗證書牌匾頒發原則說明：

一、商標緣由：
嘉鼎工程管理顧問(股)公司於民國108年(2019年)年初向經濟部智慧財產局申請註冊商標權，經主管機關嚴格審核近一年，於民國108年12月1日頒發 "中華民國商標註冊證" 給本公司，本註冊證是國內第三方代檢機構第一張具有 "工程諮詢顧問及品質管控、材料測試" 之服務商標註冊證，商標權利期間為10年，如下註冊證 [圖1] 。

[圖1]

二、發證原則：
1、委託本公司執行建築物(建築&機電)第三方代檢查驗之社區/業主，經本公司初驗/複驗查核完成者；本公司頒發【JAD查驗證明書】如下 [圖2]。

[圖2]以深緣及水有限公司-安平航海城為例

2、初驗列A級異常缺失(即不符法規、影響居住安全及功能異常者)經本公司複驗複查完成，建商改善完成率達70～90％以上者；本公司頒發【JAD驗證牌匾】如下 [圖3] ;但剩餘未改善項目處理原則 (1)不能違法，(2)建商/營造單位與社區/業主需完成簽定協議改善或後續延長保固條件者。

[圖3]以深緣及水有限公司-安平航海城_金牌驗證牌為例

3、初驗列B級異常缺失(即影響美觀、品質瑕疵及缺非必要圖資者)，建商改善完成率應與管委會/業主協商，且剩餘未改項目，需經建商與社區/業主完成簽定協議改善或後續延長保固條件者。

三、二次以上複驗原則
經本公司複驗後仍有A級異常缺失改善率低於前述二、2項「發證原則」時，後續複查驗證改善處理方式如下：
1、可再委託本公司進行二次以上專業複驗查核，以確認建商/營造單位確實已改善。
2、委託人(社區管委會或業主)自行或委託社區管理維護單位進行複查功能測試，並拍照佐證確認已改善；委託人再發函給本公司保證確認已改善(附確認改善測試記錄及照片)，並經本公司複核無誤者。
3、建商與社區/業主需完成 "公寓大廈條例第57條" 規定完成營建署制定之 “點交表” (如下附表1) 用印簽章者，再發函通知本公司審核頒發【查驗證明書】及【JAD驗證牌匾】。